Kupujesz dom, zarządzasz wspólnotą albo właśnie kończysz remont? Samo oddanie budynku do użytkowania nie kończy obowiązków właściciela. Art. 62 Prawa budowlanego określa, kiedy trzeba sprawdzić stan techniczny obiektu, jakie instalacje podlegają kontroli, kto może ją wykonać i co zrobić po wykryciu usterek.
Kontrole budynku mają konkretne terminy i zakres
- Raz w roku sprawdza się między innymi instalacje gazowe, przewody kominowe i elementy narażone na działanie pogody.
- Co najmniej raz na 5 lat kontroluje się cały obiekt, jego przydatność do użytkowania oraz instalację elektryczną i piorunochronną.
- Budynki o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² lub dachach większych niż 1000 m² wymagają kontroli co najmniej dwa razy w roku.
- Po silnym wietrze, pożarze, powodzi lub innym zdarzeniu mogącym uszkodzić obiekt trzeba wykonać kontrolę bezpiecznego użytkowania.
- Właściciel domu jednorodzinnego nie jest zwolniony ze wszystkich przeglądów, lecz tylko z części kontroli rocznej.
Co dokładnie obejmuje art. 62 Prawa budowlanego
Przepis dotyczy obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania. Obowiązek organizacji kontroli spoczywa na właścicielu albo zarządcy, a nie na firmie wykonującej przegląd. To ważne rozróżnienie, ponieważ zlecenie kontroli fachowcowi nie zwalnia właściciela z dopilnowania terminu, zakresu i dokumentacji.
Ustawa przewiduje kilka rodzajów kontroli. Najczęściej mówi się o przeglądzie rocznym i pięcioletnim, ale przepisy obejmują również obiekty wielkopowierzchniowe, sytuacje awaryjne oraz zgłoszenia mieszkańców dotyczące nieuzasadnionych ingerencji w lokal lub budynek. Aktualne brzmienie przepisu znajduje się w tekście jednolitym Prawa budowlanego ogłoszonym w 2026 roku w ISAP.
| Rodzaj kontroli | Termin | Najważniejszy zakres |
|---|---|---|
| Roczna | Co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym | Elementy narażone na pogodę, instalacje ochrony środowiska, instalacje gazowe i przewody kominowe |
| Pięcioletnia | Co najmniej raz na 5 lat | Stan techniczny, przydatność do użytkowania, estetyka, instalacja elektryczna i piorunochronna |
| Wielkopowierzchniowa | Do 31 maja i do 30 listopada | Zakres kontroli rocznej |
| Po zdarzeniu | Każdorazowo po wystąpieniu zagrożenia | Bezpieczne użytkowanie obiektu po uszkodzeniu lub ryzyku uszkodzenia |
Kontrola roczna i pięcioletnia nie oznaczają tego samego
Kontrola roczna skupia się na elementach, które mogą szybko ucierpieć pod wpływem deszczu, śniegu, mrozu, wiatru albo normalnej eksploatacji. Sprawdza się między innymi pokrycie dachowe, obróbki blacharskie, elewację, balkony, instalacje gazowe, przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
W ramach kontroli rocznej bada się też instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Instalacja elektryczna nie jest standardowym elementem każdego przeglądu rocznego, ponieważ jej pełne badanie należy do kontroli pięcioletniej.
Przegląd pięcioletni ma szerszy charakter. Obejmuje stan techniczny całego obiektu, jego przydatność do dalszego użytkowania oraz estetykę budynku i otoczenia. Kontrolujący powinien również zbadać instalację elektryczną i piorunochronną, w tym między innymi zabezpieczenia, ochronę przeciwporażeniową, rezystancję izolacji przewodów oraz uziemienia.
Jeżeli w tym samym roku przypada kontrola roczna i pięcioletnia, można zorganizować jedną wspólną kontrolę. Protokół musi jednak wyraźnie potwierdzać wykonanie obu zakresów. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „budynek jest w dobrym stanie”. GUNB wskazuje również, że wspólny przegląd nie zastępuje dodatkowych kontroli wymaganych dla obiektów wielkopowierzchniowych.
Kiedy obowiązują dodatkowe kontrole
Budynki o dużej powierzchni
Obowiązek co najmniej dwóch kontroli w roku dotyczy budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m². Terminy graniczne to 31 maja i 30 listopada, czyli okres przed i po sezonie zimowym.
Właściciel galerii, hali, dużego magazynu czy wielkopowierzchniowego budynku mieszkalnego nie powinien traktować tych dat jako luźnej sugestii. Osoba wykonująca kontrolę ma dodatkowo obowiązek zawiadomić organ nadzoru budowlanego o jej przeprowadzeniu w ciągu 7 dni od zakończenia.
Uszkodzenie po działaniu sił natury
Po silnym wietrze, intensywnych opadach, powodzi, pożarze, osuwisku albo innym zdarzeniu mogącym uszkodzić konstrukcję trzeba sprawdzić, czy obiekt nadal jest bezpieczny. Nie trzeba czekać na termin rocznego przeglądu. Jeżeli istnieje ryzyko dla ludzi, mienia lub środowiska, kontrola powinna nastąpić niezwłocznie po zdarzeniu.
Przeczytaj również: Eksmisja lokatora - Jak odzyskać mieszkanie i uniknąć błędów?
Zgłoszenie mieszkańca
Osoba mieszkająca w lokalu może zgłosić nieuzasadnione technicznie lub użytkowo ingerencje, które pogarszają warunki bezpiecznego użytkowania budynku. Przykładem może być usunięcie fragmentu ściany, ingerencja w instalację albo samowolna przebudowa wpływająca na bezpieczeństwo.
W takim przypadku właściciel lub zarządca ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia. Samo zgłoszenie nie przesądza jeszcze o winie mieszkańca, ale nie wolno go zignorować. GUNB podkreśla, że kontrola ma ustalić, czy doszło do naruszenia warunków bezpiecznego użytkowania.
Czy dom jednorodzinny trzeba kontrolować co roku
To jedno z najczęstszych nieporozumień. Właściciel budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest zwolniony z rocznej kontroli elementów i instalacji narażonych na wpływ warunków atmosferycznych, czyli z zakresu wskazanego w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a.
Nie oznacza to jednak całkowitego zwolnienia z przeglądów. Jeżeli dom ma instalację gazową, przewody kominowe albo określone instalacje służące ochronie środowiska, nadal może podlegać rocznej kontroli w pozostałym zakresie. Właściciel domu jednorodzinnego powinien też wykonywać kontrolę pięcioletnią, obejmującą między innymi instalację elektryczną i piorunochronną.
Podobne częściowe wyłączenia dotyczą niektórych obiektów budownictwa zagrodowego, letniskowego oraz obiektów wymienionych w art. 29 ustawy. Wyłączenia mają granice i nie obejmują między innymi sieci gazowych. Dlatego przed rezygnacją z przeglądu najlepiej sprawdzić konkretny rodzaj obiektu i jego instalacje, zamiast opierać się na obiegowym haśle, że „mały budynek nie wymaga kontroli”.
Kto może wykonać przegląd i jakie dokumenty trzeba zachować
Co do zasady kontrole wykonują osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Sam fakt posiadania dowolnych uprawnień nie zawsze wystarcza, ponieważ ich zakres może być ograniczony do określonych obiektów lub robót.
Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą wykonywać również osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad eksploatacją odpowiednich urządzeń, instalacji i sieci. Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne kontroluje osoba z kwalifikacjami mistrza kominiarskiego, natomiast bardziej złożone przewody i kominy mogą wymagać uprawnień budowlanych.
Z każdego przeglądu sporządza się protokół. Powinien on wskazywać między innymi datę, osobę kontrolującą, numer uprawnień lub kwalifikacji, dane właściciela albo zarządcy, zakres kontroli, ustalenia oraz zalecenia dotyczące usunięcia usterek.
Jeżeli dla obiektu prowadzona jest książka obiektu budowlanego, osoba wykonująca kontrolę dokonuje wpisu w terminie 7 dni. W zależności od sytuacji wpis trafia do papierowej książki albo do systemu c-KOB. Protokół kontroli przewodów kominowych wykonuje się elektronicznie z wykorzystaniem systemu obsługującego Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków.
Przy zakupie domu lub lokalu proszę zawsze poprosić o protokoły ostatnich kontroli, informacje o usunięciu usterek oraz dostęp do książki obiektu, jeżeli jest wymagana. Brak dokumentów nie musi oznaczać poważnej wady, ale jest wyraźnym sygnałem, aby przed transakcją zlecić dodatkową ocenę techniczną.
Co zrobić po wykryciu usterek i jakie grożą konsekwencje
Kontrola nie kończy się na wpisaniu usterek do protokołu. Jeżeli uszkodzenia lub braki mogą spowodować zagrożenie życia, zdrowia, mienia albo środowiska, właściciel, zarządca lub użytkownik odpowiedzialny za naprawy powinien usunąć je w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej.
Dotyczy to w szczególności ryzyka katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem lub zatrucia gazem. Osoba przeprowadzająca kontrolę potwierdza obowiązek naprawy w protokole i bezzwłocznie przekazuje jego kopię organowi nadzoru budowlanego.
Za brak kontroli przewidziana jest kara grzywny. Dodatkowo niewykonanie obowiązków utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym lub zapewnienia bezpiecznego użytkowania może prowadzić do grzywny nie niższej niż 100 stawek dziennych, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Zignorowanie niebezpiecznych uszkodzeń może skutkować także aresztem, ograniczeniem wolności lub grzywną.
W praktyce największym problemem nie jest sam koszt przeglądu, lecz odkładanie napraw i brak śladu po ich wykonaniu. Po usunięciu usterki warto zachować fakturę, protokół odbioru, zdjęcia oraz potwierdzenie ponownej kontroli. Taki komplet dokumentów chroni właściciela przy sprzedaży nieruchomości i podczas ewentualnej kontroli nadzoru budowlanego.
Prosty plan dla właściciela nieruchomości
Żeby nie zgubić terminów, najlepiej prowadzić własny kalendarz przeglądów. Wpisz do niego datę ostatniej kontroli rocznej i pięcioletniej, termin następnego badania, osobę odpowiedzialną za wykonanie oraz zalecenia wymagające naprawy.
- Sprawdź, czy budynek wymaga kontroli rocznej, pięcioletniej lub dwóch kontroli w roku.
- Zweryfikuj uprawnienia osoby, której zlecasz przegląd.
- Poproś o protokół z dokładnym zakresem kontroli, a nie tylko krótkie zaświadczenie.
- Po przeglądzie zapisz zalecenia i terminy napraw.
- W przypadku domu jednorodzinnego nie zakładaj automatycznie, że wszystkie kontrole są niepotrzebne.
- Przy zakupie nieruchomości sprawdź protokoły, książkę obiektu i historię usuwania usterek.
Bezpieczny budynek zaczyna się od dobrze udokumentowanego przeglądu
Art. 62 Prawa budowlanego nie jest wyłącznie formalnością do odhaczenia. Regularne kontrole pozwalają wykryć nieszczelny dach, niesprawną wentylację, problemy z instalacją elektryczną albo uszkodzenia konstrukcji, zanim przerodzą się w kosztowny i niebezpieczny problem.
Najrozsądniejsze podejście polega na połączeniu trzech elementów: właściwego terminu, osoby z odpowiednimi kwalifikacjami oraz kompletnej dokumentacji. Przy zakupie domu, mieszkania lub działki z istniejącym obiektem te informacje są równie ważne jak stan prawny nieruchomości, ponieważ pokazują, czy budynek był rzeczywiście utrzymywany, a nie tylko dobrze prezentował się podczas oglądania.
